唯一的住房是否可以拍卖、变卖

 唯一房屋的执行问题是目前法院执行实践中的难点问题之一，究其原因在于《查封规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但由于未对何为“必需的居住房屋”作出明确规定，致使在实际操作中执行法官有着极大的自由裁量权。

    需要注意的是，唯一的住房并不必然不能拍卖，关键还是要看该唯一的住房是否为生活所必需的房屋，倘若被执行人唯一的住房属于别墅、豪宅，远远超过人均居住面积的，该房屋依然可以被执行拍卖，又或者说该房屋虽是唯一的住房，但被执行人及其家属并没有在该房屋居住的或者将其出租的，这意味着被执行人可以自行解决其住房问题，那么涉案房屋依然可被拍卖。

    因此，在实践中，可以从以下几个方面来把握是否为“必须房屋”：

    1、该房屋是否为被执行人的唯一房屋；

    2、被执行人及其家属必须实际居住在该房屋中；

    3、该房屋不能超过“必需”的限度，即该房屋不能超过被执行人及其抚养家属“必需的限度”。是否超出，应从房屋的价值和面积等方面进行综合认定。